Huurverlaging aanvragen: zo werkt het stap voor stap.

Betaal jij elke maand meer huur dan wettelijk mag? Dat komt vaker voor dan je denkt. Sinds 1 juli 2024 is het puntensysteem voor huurwoningen dwingend. Dat betekent: je verhuurder mág simpelweg niet meer vragen dan het maximum dat bij jouw woning hoort. In dit artikel lees je stap voor stap hoe je controleert of je te veel betaalt en hoe je huurverlaging aanvraagt.

Waarom kun je nu vaak huurverlaging krijgen?

Vroeger was het puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel, kortweg WWS) alleen afdwingbaar als je zelf op tijd naar de Huurcommissie stapte. Vroeg je niets, dan bleef een te hoge huur gewoon staan.

Dat is veranderd. Sinds 1 juli 2024 is het WWS dwingend. Een verhuurder is verplicht zich aan de maximale huurprijs te houden die uit de puntentelling volgt. Doet hij dat niet, dan kun je daar wat aan doen, en de gemeente kan zelfs handhaven.

De belangrijkste grenzen op een rij (bedragen 2026, wijzigen jaarlijks):

• Gereguleerd (sociaal) segment: tot en met 143 punten. De maximale kale huur ligt dan op €932,93 per maand.
• Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, met een maximum tot €1.228,07. Let op: de middenhuurregels gelden voor contracten gesloten na 1 juli 2024. Heb je een ouder contract, dan gelden voor jou de oude regels.
• Vrije sector: boven 186 punten. Dan geldt er geen wettelijk maximum voor de kale huur.

Elk punt telt dus. Een woning met 143 punten valt onder een veel strengere bescherming dan een woning met 187 punten.

Stap 1: tel de punten van je woning.

De puntentelling bepaalt alles. Punten krijg je onder andere voor de oppervlakte van je woning, het energielabel, de kwaliteit van keuken en badkamer, de WOZ-waarde en buitenruimte zoals een balkon of tuin. Sinds 1 juli 2024 is je verhuurder bij een nieuw contract bovendien verplicht een puntentelling te verstrekken. Vraag die op. Wil je het naadje van de kous? Lees dan ook ons artikel over de puntentelling van je huurwoning.

Stap 2: vergelijk je huur met het maximum.

Ligt je kale huur (dus zonder servicekosten en energiekosten) boven het bedrag dat bij jouw punten hoort? Dan betaal je te veel. Twee voorbeelden:

• Je woning telt 138 punten en je betaalt €1.100 kale huur. Dat mag niet: bij 143 punten of minder is het maximum €932,93, en bij 138 punten ligt het maximum daar nog onder.
• Je woning telt 160 punten, je contract is gesloten in 2025 en je betaalt €1.400. Ook dat mag niet: jouw woning valt in de middenhuur en het absolute plafond voor dat segment is €1.228,07.

Stap 3: vraag je verhuurder schriftelijk om huurverlaging.

Stuur je verhuurder een brief of e-mail waarin je:

1. de puntentelling van je woning uitlegt (voeg de berekening bij);
2. de maximale huurprijs noemt die daarbij hoort;
3. voorstelt de huur naar dat maximum te verlagen, met een concrete ingangsdatum;
4. een redelijke reactietermijn geeft.

Veel verhuurders gaan hier al mee akkoord: de wet staat aan jouw kant, en een procedure bij de Huurcommissie kost de verhuurder tijd en vaak geld. Dit voorstel is bovendien een verplicht voorportaal. Zonder voorafgaand schriftelijk voorstel neemt de Huurcommissie je verzoek niet in behandeling.

Stap 4: geen resultaat? Naar de Huurcommissie.

Reageert je verhuurder niet of weigert hij? Dan kun je naar de Huurcommissie, een onafhankelijke, laagdrempelige geschillenbeslechter waar je geen advocaat voor nodig hebt. Let op de termijn: het verzoek moet binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum van de verlaging zijn ingediend.

• De leges bedragen voor huurders €25. Krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug en betaalt de verhuurder de leges.
• De Huurcommissie stelt de puntentelling vast en doet een uitspraak over de maximale huurprijs.
• De uitspraak is bindend, tenzij een van beide partijen binnen acht weken naar de kantonrechter stapt.

Let op: net een nieuw contract? Toets je aanvangshuur binnen 6 maanden

Ben je korter dan zes maanden geleden in je woning getrokken? Dan is er een extra krachtige route: de toetsing van de aanvangshuurprijs. Je vraagt de Huurcommissie dan om te beoordelen of je huur vanaf de allereerste dag wel klopte. Is de huur te hoog, dan wordt die met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum verlaagd. Je kunt dus maanden te veel betaalde huur terugkrijgen.

Deze aanvraag moet binnen 6 maanden na de start van je huurcontract. Mis je die termijn, dan vervalt deze route, al blijft huurverlaging voor de toekomst vaak mogelijk.

Wat levert het op?

Kan mijn verhuurder mij hierom uitzetten?

Nee. Huurverlaging aanvragen is een wettelijk recht. Je verhuurder mag je contract niet opzeggen omdat je naar de Huurcommissie stapt.

Veelgestelde vragen.

Hoe lang duurt een procedure bij de Huurcommissie?

Reken op 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de drukte en of er een woningopname nodig is. De verlaging kan met terugwerkende kracht gelden, dus wachten kost je meestal geen geld.

Geldt de huurverlaging ook voor mijn servicekosten?

Nee, de puntentelling gaat over de kale huur. Voor te hoge servicekosten bestaat een aparte procedure bij de Huurcommissie; ook daarbij kunnen wij je helpen.

Ik huur in de vrije sector (meer dan 186 punten). Kan ik iets doen?

Voor de kale huur geldt dan geen wettelijk maximum. Maar check wél of je woning echt boven de 186 punten uitkomt: veel woningen die als "vrije sector" worden verhuurd, blijken bij natellen lager te scoren.

Mijn contract is van vóór 1 juli 2024. Wat geldt voor mij?

De middenhuurregels gelden alleen voor contracten die na 1 juli 2024 zijn gesloten. Valt jouw woning met de puntentelling in het gereguleerde segment (t/m 143 punten), dan kun je ook met een ouder contract vaak huurverlaging krijgen.

Wat kost het mij als ik verlies bij de Huurcommissie?

Dan ben je de leges van €25 kwijt. Meer risico loop je niet: je huur kan door de procedure niet omhooggaan.

← Terug naar de kennisbank