Puntentelling: bereken hoeveel huur je maximaal betaalt.

Elke huurwoning in Nederland heeft een puntenaantal. Dat aantal bepaalt hoeveel huur je verhuurder maximaal mag vragen. Tenminste, zolang je woning niet in de vrije sector valt. Sinds 1 juli 2024 is dit puntensysteem dwingend: je verhuurder móét zich eraan houden. In dit artikel leggen we uit hoe de puntentelling werkt, welke onderdelen de meeste punten opleveren en hoe je je eigen score checkt.

Wat is de puntentelling (WWS)?

De puntentelling heet officieel het woningwaarderingsstelsel (WWS). Elk onderdeel van je woning (van vierkante meters tot energielabel) levert punten op (of kost punten). Alle punten bij elkaar geven een totaalscore, en bij die score hoort een maximale kale huurprijs.

De belangrijkste grenzen (2026):

• Tot en met 143 punten: gereguleerd segment, maximale kale huur €932,93.
• 144 t/m 186 punten: middenhuur, maximaal oplopend tot €1.228,07 (voor contracten gesloten na 1 juli 2024).
• Boven 186 punten: vrije sector, geen wettelijk maximum voor de kale huur.

Rubriek 1: oppervlakte. 1 punt per vierkante meter.

De basis van de telling is simpel: elke vierkante meter woonoppervlakte is 1 punt. Het gaat om de oppervlakte van je vertrekken: woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer. Een woning van 65 m² begint dus met 65 punten.

• Alleen ruimtes die hoog genoeg zijn tellen volledig mee (schuine daken tellen deels).
• Overige ruimtes, zoals een berging of zolder zonder vaste trap, tellen minder zwaar.

Verhuurders rekenen de oppervlakte nogal eens te ruim. Controleer de meters dus zelf of vraag het meetrapport op.

Rubriek 2: energielabel. De grote klapper.

Het energielabel maakt tegenwoordig een enorm verschil. Een zuinige woning krijgt veel extra punten, een tochtige woning levert zelfs minpunten op:

• Label A: ongeveer 41 punten voor een eengezinswoning en 37 punten voor een appartement (bij A+ en hoger loopt dit verder op).
• Tussenliggende labels (B, C, D) leveren steeds minder punten op.
• Label G: −15 punten. Ja, echt: aftrek.

Het verschil tussen label A en label G kan dus meer dan 50 punten zijn, vaak precies het verschil tussen vrije sector en gereguleerde huur. Woon je in een slecht geïsoleerde woning die toch duur wordt verhuurd? Dan is de kans groot dat je te veel betaalt.

Rubriek 3: keuken en sanitair.

• Keuken: punten op basis van de lengte van het aanrecht en extra's zoals inbouwapparatuur.
• Sanitair: punten voor toilet, wastafel, douche en bad. Een bad én aparte douche levert meer op dan alleen een douche.
• Extra luxe of hoogwaardige afwerking kan bijtellen; een gedateerde, minimale keuken levert weinig op.

Rubriek 4: WOZ-waarde. Met een belangrijke rem.

Ook de WOZ-waarde van je woning telt mee: hoe hoger de waarde, hoe meer punten. In dure steden zou dat oneerlijk uitpakken. Een kleine woning in Amsterdam zou alleen al door de WOZ-waarde in de vrije sector schieten.

Daarom bestaat de 33%-cap: de WOZ-punten mogen maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken (deze cap geldt zodra de woning zonder aftopping boven een bepaalde puntgrens uitkomt). Voor veel stadswoningen betekent die cap dat ze tóch onder de 187 punten blijven, en dus onder huurprijsbescherming vallen. Dit is een van de meest gemaakte fouten in puntentellingen van verhuurders.

Rubriek 5: buitenruimte, en de aftrek bij géén.

Een balkon, tuin of dakterras levert punten op, afhankelijk van de oppervlakte. Maar andersom werkt het ook: heeft je woning helemaal geen buitenruimte, dan krijg je 5 minpunten. Verder tellen onder meer mee: gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, een parkeerplaats, en punten of aftrek voor bijzondere situaties (zoals een monumentenstatus).

Van punten naar maximale huur: een rekenvoorbeeld.

Veelgestelde vragen.

Waar vind ik het energielabel van mijn woning?

Op EP-online.nl kun je op adres opzoeken welk geregistreerd energielabel je woning heeft. Geen geldig label? Dan gelden er vervangende regels (op basis van bouwjaar) die vaak nadelig uitpakken voor de verhuurder.

Waar vind ik de WOZ-waarde?

Op het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl) of op de aanslag gemeentelijke belastingen. Voor de puntentelling wordt de vastgestelde WOZ-waarde gebruikt.

Mijn verhuurder heeft een puntentelling gemaakt. Moet ik die geloven?

Nee. Verhuurders tellen regelmatig te ruim: te veel vierkante meters, vergeten minpunten, of WOZ-punten zonder de 33%-cap. Tel altijd na of laat het checken.

Geldt de puntentelling ook voor kamers en studio's?

Ja, voor onzelfstandige woonruimte (kamers) bestaat een eigen, vergelijkbaar puntensysteem. Ook daar geldt een maximale huurprijs.

Wat als mijn woning nét boven de 186 punten uitkomt?

Dan valt de kale huur in de vrije sector. Maar juist bij scores rond de grens loont nauwkeurig natellen: één fout in oppervlakte, label of WOZ-cap kan de woning alsnog onder de grens brengen.

← Terug naar de kennisbank